Kiedy tak naprawdę uzyskujemy własność lokalu?

Panuje przekonanie, że osoba nabywająca lokal uzyskuje jego własność w momencie, kiedy składane są podpisy na akcie notarialnym. Wiele osób jest przekonanych, że moment przeniesienia własności danego mienia to chwila, w której wprowadzane są zmiany w księdze wieczystej. Jak to jest naprawdę? Zastosowanie mają tutaj określone przepisy prawa i warto się z nimi zapoznać.

Lokal samodzielny

Jeśli przedmiotem sprzedaży jest samodzielny lokal mieszkalny, art. 157 par. 1 kodeksu cywilnego mówi, że „własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu”. Oznacza to, że moment podpisania umowy, czyli moment złożenia oświadczeń woli obu stron, jest jednocześnie momentem przeniesienia własności. Akt notarialny jest tu koniecznie wymagany. Inne formy są nieważne.

Księgi wieczyste nie są tutaj oczywiście bez znaczenia, chociaż trzeba zaznaczyć, że wpis do nich pojawia się jako rzecz drugorzędna, wtórna i na miejsce ze względu na przeniesienie własności, a nie jest przeniesieniem własności samym w sobie. Na PiS czeka się kilka tygodni w zależności od sądu, gdzie jest wykonywany. Wartość wpisu do ksiąg jest ogromna, ponieważ w polskim prawie zakłada się, że wpis w księdze wieczystej oddaje stan faktyczny i trzeba go najpierw sądownie podważyć, by móc działać mu wbrew. Mówiąc bardziej fachowo, jeśli stan prawny ujawniony w księdze wieczystej różni się od stanu prawnego faktycznego, to treść ksiegi rozstrzyga, kto jest osobą uprawnioną do dokonywania jakichkolwiek czynności odnośnie nieruchomości.

Mieszkania od dewelopera

W przypadku mieszkań kupowanych od dewelopera, które w momencie zwierania z nim umowy sprzedaży nie są jeszcze lokalami wyodrębnionymi i tym samym nie mogą być przedmiotem prawa własności, konieczne jest ich wyodrębnienie przed dokonywaniem przeniesienia własności. W praktyce mamy tutaj zazwyczaj do czynienia z czynnościami równoczesnymi, czyli z jednoczesnym wyodrębnieniem własności i jej przeniesieniem w ramach jednego aktu notarialnego.

Wyodrębnienie nieruchomości należy tutaj traktować jako de facto stworzenie nowej nieruchomości, dla której zakładana jest nowa księga wieczysta. Wyodrębnienie lokalu możliwe jest dopiero w momencie, kiedy deweloper uzyska od właściwego starosty zaświadczenie o spełnianiu przez nieruchomość wymagań przewidzianych dla odrębnych lokali.

Dla mieszkań deweloperskich ustawa o własności lokali w artykule 7 ustęp 2 przewiduje, że przeniesienie własności lokalu następuje dopiero w momencie ujawnienia odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej, co oczywiście wymaga założenia nowej księgi. Wpis do księgi wieczystej ma tu moc konstytutywną, czyli powoduje powstanie skutku prawnego. Sama umowa sprzedaży niewyodrębnionego jeszcze formalnie lokalu nie ma mocy prawnej w tym względzie, że nie przenosi własności, ale jest wystarczająca do złożenia pozwu o dokonanie takiej czynności.

W praktyce taka konstrukcja prawna znacznie opóźnia uzyskanie praw do lokalu, zwłaszcza jeśli był sprzedawany na wczesnym etapie budowy.